リースバックは、自宅を売り、賃貸契約に切り替えて住み続ける仕組みです。老後に一括で大きな資金を確保する方法として注目されています。
本記事では、リースバックの仕組み、利用例、メリット・デメリットを詳しく解説します。
また、注意すべき点やトラブル事例もご紹介し、後悔しないためのポイントをお伝えしますので、ぜひ参考にしてください。
リースバックの仕組み
リースバックとは、自宅などの不動産を売却した後、賃貸契約を結んで住み続けることができる仕組みです。
施設入居などを検討する際、まとまったお金が必要なこともありますよね。
でも、家を売ってもすぐには出たくない、施設入居が本当に必要になるまでは家で過ごしたい、という時に活用できます。
リースバックの特徴
・ 自宅を売るが賃貸で住み続けられる
・ 大きな資金を一括で確保できる
・ 売買後は家賃の支払いが生じる
不動産を売却することでまとまった現金が手に入る一方で、引っ越しせずに現在の住まいに賃貸で住み続けることができます。
リースバックの基本的な流れ
1. 不動産売却:自宅を不動産会社や投資家に売却
2. 売買益を入手:自宅の売買益が一括で入金される
3. 賃貸契約の締結:不動産購入者と賃貸契約を結ぶ
4. 家賃の支払いスタート:家賃を支払って住み続ける
お金を工面できる点が最大のメリットです。売買後も、オーナーと賃貸契約を結ぶことで、家賃を払って自宅に住み続けることができます。
なお、リースバックでは、契約内容によって、将来的に自宅を買い戻すことも可能です。
例えば、事業等で一時的に大きなお金が必要になった際などにリースバックで一度自宅を売り、生活が安定してからまた買い戻すといった使い方もされることがあります。
リースバックの利用例
リースバックは一括で大きなお金が手に入る点が魅力ですが、家賃支出を考えると、長く住み続けるとかえってコストがかかってしまう可能性もあります。そのため、どのようなケースで利用されるのか、活用例を知っておくことをおすすめします。
リースバックはどのようなシーンで利用されるのか、具体例をご紹介します。
高齢者施設への住み替え
高齢者施設へ移ることになったが、すぐには入居できないような場合、先に自宅を売ってしまい、施設の部屋が空くまでの期間を住み慣れた自宅で過ごすといった使い方があります。
入居の際の費用も確保でき、不動産の売買も入居前に済ませることができますし、アパート等に移る手間もなくなり便利です。
不動産を現金化できるので、相続時の財産分割もスムーズになります。
住み替えの際の頭金確保
二世帯住宅への住み替えを検討している際に、頭金確保のためにリースバックを活用するケースもあります。
二世帯住宅が完成するまでは住み慣れた自宅に住み続けられるため、引っ越しの手間が最小限ですみます。
住宅ローンの負担軽減
定年後も住宅ローンが続く場合、これまでのようにローン返済を続けることが難しくなるケースがあります。
そうしたときに、リースバックで一括返済でき、固定資産税もかからないため支出を賃料のみに押さえることができます。
融資以外の資金確保
リースバックで得た資金は用途自由であるため、一時的に大きな資金が必要なケースで、事業資金や教育資金確保のために使われることがあります。
リースバックのメリット
リースバックのメリットとしては、以下があげられます。
・ 大きな現金を一括で得られる
・ 住み慣れた家に住み続けられる
・ 相続分割がしやすくなる
・ 将来的に買い戻し可能な場合がある
介護施設への入居など、どうしてもまとまったお金が必要なときに、リースバックであれば用途自由なお金を融資を受けずに得られます。
他施設や新居に移るまでに期間がある場合も、住み慣れた自宅に住み続けられる点はメリットです。
施設入居を想定しているケースでは、相続対策にもなり、不動産を現金化することで相続分割がしやすくなります。
事業等で一時的にリースバックを活用する場合、契約によっては事業が安定してからもう一度自宅を買い戻すことも可能です。
リースバックのデメリット
リースバックのデメリットとしては、以下があげられます。
・ 長く住んでしまうと家賃が負担になる
・ 売却価格が市場価格よりも低くなりやすい
・ 賃貸契約の更新リスク
・ 再購入ではコストが高くなる
リースバックでは、賃貸契約後に家賃を支払う必要がありますが、長く住むとそれだけ家賃を払い続けることになり、後々、経済的負担になる可能性もあります。
家賃は周辺の賃料等にあわせて決められますが、割高になるケースもあります。
また、賃貸契約では契約条件次第で、住み続けられる期間に制限がある場合があるため注意が必要です。
買い戻し時には、価格が売却時の価格より高額になるケースが一般的です。
リースバックはやばい?トラブル事例
リースバックに関するトラブル事例も報告されています。以下のようなケースに注意が必要です。
家賃の値上げ
賃貸契約更新時に家賃が上がるケースがあります。
売却時には値上げはしないと口約束をしていても、オーナーが変更になるなどのケースでは、契約時に家賃を値上げされる事例もあるようです。
家賃が払えなくなる
ローン返済などで一時的に資金確保ができても、賃料が負担となり、家賃が払えなくなるケースがあります。
長期的に家賃を払い続けられるか、事前に資金計画を立てておくことが重要です。
相場よりも安く買い取られていた
リースバックでは不動産の買い取り額が通常の不動産売買よりも安く見積もられるケースがほとんどです。
買い取り額は会社によって変わるため、複数社で見積を取ることが重要です。
買い戻しできない・高くなってしまう
リースバックにおいて買い戻しは当然の権利ではないため、口約束で買い戻すことを伝えていても、いざ買い戻そうとしたときに買い戻しができないケースがあります。
また、買い戻しの額が売却価格と比べて割高になることが多いため注意が必要です。
リースバックがおすすめな人・おすすめしない人
リースバックがおすすめなのは、以下のような人です。
・ 今すぐまとまった資金が必要な人
・ 資金を自由用途で使いたい人
・ 家を離れることなく資金調達をしたい人
・ 賃貸で住む期間の目途が立っている人
・ 相続対策として不動産を現金化したい人
リースバックは一括で用途自由なお金を確保できる点が魅力ですが、契約後は賃料を払い続ける必要があるため、事前に資金計画を立てておく必要があります。
まとまったお金が必要かつ、賃貸で住む期間が決まっている人や、相続対策で不動産を現金化したい人などには、リースバックが向いているといえるでしょう。
一方、リースバックをおすすめしない人は、以下のような状況の方です。
・ 不動産を高値で売却したい人
・ 相続で不動産を残したい家族がいる人
・ 売却後、長く住み続ける人
リースバックでは通常の不動産売却よりも価格が低く見積もられるケースが多いため、なるべく資産を多く残したい場合には向きません。
家をそのまま相続したい場合も、リースバックは避けたほうがいいでしょう。
また、売却後も家賃がかかり続けることを考えると、長く住み続けることで負担になる可能性がある点は考慮すべきでしょう。
リースバックで後悔しないための注意点
リースバックは大きなお金を一括で用意できる便利な仕組みですが、リースバックで後悔しないために、以下の点に注意して慎重に契約しましょう。
・ 複数の会社で査定を取る
・ 契約条件をしっかり確認する
・ 専門家に相談する
少しでも不動産を高く売るには、複数の不動産会社・提供機関で見積を取ることが大切です。一社で決めてしまうと、あとから安く買われていたと気づく……なんてことにもなりかねません。
契約条件にも、しっかり目を通しましょう。
長く住み続ける予定がある方は、賃貸契約が「普通借家契約」であるかをしっかり確認しましょう。
賃貸借契約が「定期借家契約」である場合、契約期間が満了すると原則として再契約はできません。
普通借家契約:
2~3年で更新があるが、同じ家に住み続けられる
定期借家契約:
事前に定めた契約期間(通常2~3年)のみ住み続けられる
契約前には、弁護士やファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談しておくと安心です。
リースバックの提供機関
リースバックは金融商品であり、さまざまな金融機関で取扱いされています。
・ 大手不動産会社(例:積水ハウス、大東建託など)
・ リースバック専門業者
・ 個人投資家やファンド
契約を検討する際は、最低でも3社は見積をとるようにしましょう。
リースバックの利用条件
・ 不動産に十分な担保価値があること
・ 家賃の支払い能力があること
契約者の年齢や収入基準は、金融機関により異なる場合があります。
利用エリアに制限はなく、全国で利用可能です。
まとめ
リースバックは、老後資金の確保や住み慣れた家に住み続けるための有効な選択肢ですが、デメリットやリスクを理解したうえで利用することが重要です。
契約前に複数の機関を比較し、専門家に相談することで、後悔のない選択を目指しましょう。